عنوان مقاله: جوازتنظيم سنددرصورتي که پاسخ استعلام شهرداري حاکي ازتخلفات ساختماني باشد

نويسنده: احد حسينعليزاده جم سردفتر 108 تبريز

سوال:در صورتي که پاسخ استعلام دفترخانه از شهرداري، حاکي از وجود تخلفات ساختماني باشد آيا به استناد قانون تسهيل تنظيم اسناد رسمي، دفترخانه مجاز به تنظيم وثبت سند مي باشد يا خير؟

جواب: ماده يک قانون تسهيل تنظيم اسناد مقرر مي دارد دفاتر اسناد رسمي موظفند با رعايت بندهاي زير... نسبت به تنظيم سند رسمي انتقال عين اراضي و املاک اقدام نمايند.

الف:گواهي پايان ساختمان يا عدم خلاف موضوع تبصره 8 ماده 100 اصلاحي قانون شهرداري در مورد املاک مشمول قانون مذکور.

ماده 3 آيين نامه اجرايي قانون تسهيل تنظيم اسناد مقرر مي دارد:

دفاتر اسناد رسمي در خصوص گواهي پايان ساختمان و عدم خلاف ، ملزم به رعايت تبصره 8 اصلاحي ماده 100 قانون شهرداري مصوب 27/6/58 شوراي انقلاب قبل از تنظيم سند انتقال املاک موضوع تبصره مذکور مي باشند.

تبصره 8 اصلاحي ماده 100 قانون شهرداري مقرر ميدارد: دفاتر اسناد رسمي مکلفند قبل از انجام معامله قطعي، در مورد ساختمانها ،گواهي پايان ساختمان، و در مورد ساختمان ناتمام ،گواهي عدم خلاف تا تاريخ انجام معامله را که توسط شهرداري صادر شده باشدملاحظه و مراتب را در سند قيد نمايد.

از مفهوم مخالف تبصره 8 اصلاحي ماده 100قانون شهرداري استفاده ميشود در صورتي که شهرداري در پاسخ استعلام اعلام نمايد ساختمان داراي خلافي و يا تخلفات ساختماني است. در اين حالت دفترخانه اسناد رسمي مجاز به تنظيم سند نخواهد بود و حق مطلب هم همين است اگر دفترخانه با داشتن تخلفات ساختماني مبادرت به ثبت سند نمايد در حقيقت با تنظيم سند رسمي به امر تخلف رسميت بخشيده است و مبرهن است ساختماني که خلاف مقررات احداث شده داراي مفسده هاي زيادي است که نمونه آن را در زلزله هاي اخير مشاهده کرديم.

تبصره 8 ماده 100 قانون شهرداري به موجب قانون و آيين نامه تسهيل تنظيم فقط در دو مورد تخصيص خورده:

1)   برابر بند يک راي وحدت رويه شماره 40862/49 و در مورخه 18/6/86 کانون سردفتران و مستنداً به ماده 2 قانون تسهيل تنظيم اسناد، در صورتيکه شهرداري ظرف 20 روز از تاريخ صدور گواهي وصول تقاضا، بدون ذکر علت و دليل نسبت به صدور گواهي پايان کار و يا اعلام پاسخ اقدام ننمايد؛ دفترخانه موظف است منتقل اليه را از آثار و تبعات سند تنظيمي مطلع نموده و نسبت به تنظيم سند رسمي انتقال بدون گواهي پايان ساختمان يا عدم خلاف اقدام نمايد.

2)   راي وحدت رويه فوق قبل از تصويب آيين نامه اجرايي قانون تسهيل صادر شده است و با تصويب آيين نامه در تاريخ 12/12/86 مورد ديگري به مورد اول اضافه گرديد، به موجب مواد 7 و8 آيين نامه قانون تسهيل تنظيم اسناد پاسخ استعلام بايستي صريح و بدون قيد وشرط باشد. و نبايد جواب استعلام مبهم باشد، بنابراين اگر جواب شهرداري دلالت بر عدم خلاف و پايان ساختمان باشددفترخانه مجاز به تنظيم سند نيست اما اگر جواب شهرداري داراي قيد و شرط و ابهام باشد دفترخانه به استناد قسمت اخير مادتين 7 و 8 آيين نامه قانون تسهيل تنظيم اسناد و با قبول مسئوليت توسط انتقال گيرنده مجاز به تنظيم سند خواهد بود.

تشخيص مصاديق قيد و شرط و ابهام در گواهي صادره شهرداري:

تشخيص اين موضوع با دقت در مطالب بالا بسيار آسان است هر جوابي خارج از اين سه عبارت باشد از مصاديق قيد و شرط و ابهام خواهد بود.

الف: عمليات ساختماني مطابق پروانه به اتمام نرسيده و مورد معامله فاقد تخلفات ساختماني است و اين گواهي به منزله عدم خلافي است.

ب: عمليات ساختماني به اتمام رسيده و اين گواهي به عنوان پايان ساختمان صادرمي گردد.

پ: مورد معامله داراي تخلفات ساختماني است.

مستفاد از تبصره 8 اصلاحي ماده 100 نسبت به بند الف و ب دفترخانه حق تنظيم سند دارد و مستفاد از مفهوم مخالف تبصره 8 اصلاحي ماده 100 قانون شهرداري نسبت به بند پ دفترخانه حق تنظيم سند ندارد.

اگر شهرداري در پاسخ استعلام به جز موارد سه گانه فوق مطلب ديگري قيد نمايد مثلا : پاسخ دهد مورد معامله داراي بدهي است يا مورد معامله عقب کشي دارد يا مورد معامله در کاربري فضاي سبز و يا در حريم قرار گرفته است.

دفترخانه ميتواند سند تنظيم نمايد. زيرا مطالب مزبور قيد محسوب ميشوند و به تنهايي مانع تنظيم سند نخواهد بود.

تکلمه: در انتهاي بحث جا دارد به اين پرسش نيز پاسخ داده شود: زماني که مورد معامله طبق سند مالکيت و اظهار متعاملين قطعه زمين بياض است، آيا استعلام از شهرداري تکليف دفترخانه است يا خير؟

از منطوق تبصره 8 اصلاحي ماده 100 قانون شهرداري استفاده ميشود آنچه که موجب ميشود دفترخانه مکلف به استعلام از شهرداري باشد همانا وجود ساختمان (اعم از اينکه ساختمان ناقص يا به اتمام رسيده) مي باشد.

بنابراين اگر ملکي مطابق اسناد متقن (سند مالکيت و يا اظهارنظرکارشناس رسمي اموال غير منقول در تاريخ تنظيم سند دائر بر اينکه مورد معامله قطعه زمين است)، فاقد هر گونه اعياني اعم از اينکه ساختمان (کامل يا ناقص) باشد، دفترخانه ميتواند بدون استعلام از شهرداري تنظيم سند نمايد.