به گزارش پايگاه اطلاع رساني کانون سردفتران و دفترياران، آيين‌نامه تبصره (10) ماده (10) قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول در 17 ماده و 14 تبصره به موجب تفويض اختيار رئيس قوه قضاييه در تاريخ 1404/03/21 به تصويب معاون اول قوه قضاييه رسيد و از تاريخ ابلاغ لازم الاجراست. اين آيين‌نامه به تاريخ 1404/04/18 در روزنامه رسمي کشور منتشر شد. (اينجا)

آيين نامه تبصره (10) ماده (10) قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول

آيين‌نامه اجرايي تبصره (10) ماده (10) قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول مصوب 1401/09/06 مجلس شوراي اسلامي که در تاريخ 1403/02/26 در مجمع تشخيص مصلحت نظام موافق مصلحت تشخيص داده شد، به شرح مواد آتي است:

فصل اول: اصطلاحات و اختصارات

ماده 1 ـ اصطلاحات و اختصارات به‌کار رفته در آيين‌نامه در معاني زير به‌کار مي‌رود:

الف ـ قانون: قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول مصوب 1401/09/06 مجلس شوراي اسلامي.

ب ـ آيين‌نامه ماده 10: آيين‌نامه ماده 10 قانون و تبصره‌هاي 1 و 2 آن.

پ ـ سازمان: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور.

ت ـ سامانه: سامانه «ساماندهي اسناد غيررسمي» موضوع ماده 10 قانون.

ث ـ اعمال حقوقي: اعمال حقوقي موضوع ماده 1 قانون.

ج ـ اقدام قانوني: اقدامات قانوني موضوع ماده 23 آيين‌نامه ماده 10.

چ ـ مراجع قانوني اقدام: مراجعي که مدعي پس از درج ادعاي خود در سامانه براي اقدام به آن رجوع مي‌کند از قبيل مراجع قضايي و سازمان.

فصل دوم: اشخاص مشمول

ماده 2 ـ مدعياني که در مهلت قانوني، ادعاي خود را در سامانه درج نموده و اقدام قانوني را به عمل آورده‌اند، مي‌توانند با رعايت شرايط اين آيين‌نامه و به مدت هشت سال از زمان راه‌اندازي سامانه، اعمال حقوقي را صرفاً در سامانه انجام دهند. سازمان مکلف است دسترسي‌هاي لازم براي انجام اعمال حقوقي در سامانه را به صورت مستقيم و از طريق سکو‌هاي بخش خصوصي موضوع ماده 26 آيين‌نامه اجرايي ماده 3 قانون براي مدعيان فراهم نمايد.

تبصره 1 ـ انجام اعمال حقوقي توسط اشخاص فاقد سند رسمي مذکور در آيين‌نامه ماده 10، خارج از سامانه (حتي در سامانه ثبت الکترونيک اسناد)، فاقد اعتبار و مشمول ضمانت اجراي ماده 1 قانون است.

تبصره 2 ـ به منظور جلوگيري از ايجاد تلقي عرفي در رسمي بودن انتقال عادي موضوع تبصره 10 ماده 10، سامانه بايد به نحوي طراحي شود که دفاتر اسناد رسمي دسترسي جهت درج اعمال حقوقي در سامانه را نداشته باشند.

ماده 3 ـ دارندگان اسناد مالکيت غيرحدنگار مي‌توانند جهت استفاده از ظرفيت تبصره 10 ماده 10 قانون، نسبت به درج ادعا در سامانه و درخواست تبديل سند خود به سند مالکيت حدنگار اقدام نمايند. سازمان مکلف است سامانه را به نحوي طراحي نمايد که در صورت درج ادعا و درخواست تبديل سند، امکان انجام اعمال حقوقي در سامانه را براي اين اشخاص فراهم نمايد

فصل سوم: الزامات انجام اعمال حقوقي در سامانه

ماده 4 ـ انجام اعمال حقوقي در سامانه، منوط به اخذ کد رهگيري موضوع ماده 8 آيين‌نامه ماده 10 و درج گواهي اقدام در سامانه مي‌باشد. سازمان مکلف است سامانه را به نحوي طراحي نمايد که صرفاً پس از احراز مراتب فوق امکان انجام اعمال حقوقي فراهم شود.

ماده 5 ـ چنانچه نسبت به يک ادعا در مرحله اقدام حکم قطعي داير بر بي حقي يا بطلان دعوا صادر و يا دعوا ساقط شده باشد و همچنين در صورتي که اقدام مدعي، منجر به صدور سند مالکيت گرديده، در حدود رأي قطعي و سند رسمي صادره امکان انجام اعمال حقوقي در سامانه وجود ندارد.

تبصره 1 ـ چنانچه مرجع قضايي اقدام مدعي را به موجب قرار رد نمايد، تا زمان انجام تکاليف مقرر در ماده 33 آيين‌نامه ماده 10 و تبصره آن، حکم اين ماده مجراست.

تبصره 2 ـ در هر مورد که اقدام مدعي در ساير مراجع قانوني اقدام رد شده يا مورد پذيرش قرار نگرفته باشد، چنانچه مدعي، مطابق ضوابط مقرر در آيين‌نامه ماده 10 امکان اقدام مجدد را داشته باشد، تا قبل از رعايت تشريفات مقرر در آيين‌نامه مذکور، نمي‌تواند اعمال حقوقي را در سامانه انجام دهد.

ماده 6 ـ انجام اعمال حقوقي توسط مدعي صرفاً در محدوده ادعاي ثبت شده ممکن است. انجام اعمال حقوقي نسبت به بخشي از قطعه ثبت ادعا شده به صورت مفروز، صرفاً با درج نقشه داراي مختصات جغرافيايي بخش مورد نظر در سامانه و پس از دريافت گواهي امکان افراز قطعه مذکور از سازمان و بارگذاري آن در سامانه ممکن خواهد بود.

تبصره ـ سازمان مکلف است در صورت درخواست صدور گواهي امکان افراز توسط مدعي، ضوابط مربوط به افراز و يا تفکيک (نظير حدنصاب‌هاي مربوط به قانون جلوگيري از خرد شدن اراضي کشاورزي و ماده 101 قانون شهرداري) را از مراجع ذي‌ربط استعلام و در صورت فقدان موانع قانوني گواهي مذکور را صادر نمايد.

ماده 7 ـ سامانه بايد به گونه‌اي طراحي شود که ادعاي ثبت شده با دفتر الکترونيک املاک تطبيق گرديده و در صورتي که ادعا نسبت به ملک داراي سند حدنگار باشد از انجام اعمال حقوقي، در حدود داراي تداخل با ملک مذکور ممانعت به عمل آيد.

تبصره 1 ـ اشخاصي که تمام يا بخشي از ادعاي درج شده آن‌ها با محدوده اسناد مالکيت حدنگار مشاعي منطبق باشد ولي تمام مالکان مشاعي آن ملک سند مالکيت حدنگار نداشته باشند، مشروط به آنکه مدعي، فاقد سند رسمي حدنگار مشاعي باشد، از شمول اين ماده مستثني هستند.

تبصره 2 ـ اشخاصي که در اراضي کشاورزي خارج از محدوده شهرها، سند مالکيت حدنگار مشاعي داشته باشند و جهت اخذ سند مالکيت مفروزي ثبت ادعا و اقدام نموده باشند، در صورت رعايت ضوابط تبصره 9 ماده 10 قانون، از شمول اين ماده مستثني هستند.

فصل چهارم: نحوه انجام عمل حقوقي در سامانه

ماده 8 ـ سامانه بايد به نحوي طراحي شود که به‌منظور انجام عمل حقوقي ابتدا کد يا شناسه ملي و شماره تلفن همراه طرفين را اخذ نموده و در صورت تطابق شماره همراه طرفين با کد يا شناسه ملي آن‌ها در هر دو سامانه ثنا و شاهکار، با ارسال پيامک، رضايت ايشان براي آغاز فرايند انجام عمل حقوقي را احراز کند.

تبصره ـ در صورتي که هر يک از طرفين در سامانه ثبت‌نام الکترونيک قوه قضاييه (ثنا) ثبت نام نکرده باشد يا شماره درج شده در ثنا بر اساس سامانه شاهکار متعلق به وي نباشد، سامانه بايد مانع مذکور را به طرفين اطلاع داده و از ادامه فرايند جلوگيري نمايد.

ماده 9 ـ سامانه بايد به نحوي طراحي شود که موارد ذيل را بررسي نموده و نتيجه آن به صورت تجميعي در قالب «امکان انجام عمل حقوقي» يا «عدم امکان انجام عمل حقوقي» براي طرفين ارسال شود:

الف) احراز حيات و سن قانوني براي عمل حقوقي در رابطه با اشخاص حقيقي از سازمان ثبت احوال کشور و احراز وجود و عدم انحلال در رابطه با اشخاص حقوقي از سازمان.

ب) استعلام اهليت معاملاتي طرفين براي اشخاص حقيقي و يا عدم ورشکستگي يا ممنوعيت از انجام اعمال حقوقي براي اشخاص حقوقي از مرکز آمار و فناوري اطلاعات قوه قضاييه.

پ) احراز وجود شرايط ماده 4 آيين‌نامه.

تبصره ـ در صورت عدم احراز موارد ذکر شده در اين بند، سامانه بايد دليل مربوطه را به شخصي که عدم امکان ثبت معامله به وي منتسب است به وسيله پيامک اعلام کند.

ماده 10 ـ سازمان مکلف است سامانه را به نحوي طراحي نمايد تا قبل از انجام اعمال حقوقي، در خصوص تداخل يا عدم تداخل محدوده ادعاي ثبت شده با اراضي عمومي، از جمله اراضي ملي، منابع طبيعي، اراضي مستحدث و موات از وزارتخانه‌هاي جهاد کشاورزي و راه و شهرسازي استعلام نمايد. وزارتخانه‌هاي مذکور مکلفند پاسخ را به صورت آني و از طريق سامانه ارسال نمايند. سامانه بايد به نحوي طراحي شود تا نتيجه استعلام به منتقل‌اليه اعلام و در قرارداد درج شود. اعلام وجود تداخل يا عدم پاسخ به استعلام، مانع انجام عمل حقوقي نيست.

تبصره ـ در خصوص پلاک‌هاي ثبتي اصلي که مفاد ماده (3) قانون جامع حدنگار در آن پلاک اصلي به طور کامل اجرا نگرديده، مهلت اعلام نظر توسط وزارتخانه‌هاي جهاد کشاورزي و راه و شهرسازي حداکثر يک ماه از تاريخ استعلام است. چنانچه قبل از وصول پاسخ، طرفين خواهان انجام عمل حقوقي باشند، بايد عدم وصول پاسخ و احتمال عمومي يا دولتي بودن ملک موضوع ادعا، به منتقل‌اليه اعلام و در قرارداد درج شود. در اين صورت منتقل‌اليه تا وصول پاسخ يا انقضاي مهلت آن، حق انجام عمل حقوقي در رابطه با مورد ادعا را نخواهد داشت. اين امر نيز بايد به طرفين عمل حقوقي اعلام و در قرارداد درج شود.

ماده 11 ـ سامانه بايد به نحوي طراحي شود که انجام عمل حقوقي بدون اخذ امضاي الکترونيک از حداقل دو شاهد و طرفين معامله امکان‌پذير نباشد.

تبصره 1 ـ نقشه و اسناد بارگذاري شده در ارتباط با ادعا در سامانه و آدرسي که بر اساس نقشه مذکور توسط سامانه توليد مي‌شود، بايد قبل از اخذ امضاي منتقل‌اليه به وي نمايش داده شود.

تبصره 2 ـ اگر در رابطه با ملک موضوع عمل حقوقي، ادعاي ديگري در سامانه ثبت شده باشد که مدعي اقدام قانوني نسبت به آن انجام داده باشد، بايد قبل از اخذ امضاي منتقل‌اليه به وي اعلام گردد.

ماده 12 ـ سامانه بايد صدا و تصوير طرفين مبني بر خلاصه قرارداد را دريافت و ذخيره نمايد و سپس آن را بر اساس زيست‌سنجي (بيومتريک) با اطلاعات سازمان ثبت احوال کشور مطابقت دهد. مستندات مذکور بايد تا زمان تعيين تکليف قطعي ادعا در مراجع قانوني اقدام، نگهداري شود.

ماده 13 ـ انتقال عوض قراردادي بايد صرفاً از طرق قابل رهگيري به صورت الکترونيکي از قبيل واريز از طريق شبکه بانکي يا انتقال خودرو يا ملک با رعايت تشريفات قانوني و صرفاً به حساب منتقل‌اليه يا به نام وي باشد.

ماده 14 ـ سامانه بايد به نحوي طراحي شود که به طور صريح در زمان انجام عمل حقوقي، عدم انتقال رسمي مالکيت و امکان ابطال عمل حقوقي در قرارداد منعکس و قبل از امضاي قرارداد از طريق پيامک به منتقل‌اليه اعلام شود.

ماده 15 ـ سامانه بايد به نحوي طراحي شود که در صورت وجود شرط ضمن عقد داير بر منع انجام اعمال حقوقي توسط منتقل‌اليه تا زمان پرداخت اقساط ثمن، اگر طرفين در قرارداد متعهد شده باشند که انتقال وجوه صرفاً از طرق مقرر در ماده 21 آيين‌نامه ماده 3 صورت بگيرد، امکان انجام عمل حقوقي توسط منتقل‌اليه منوط به احراز پرداخت اقساط توسط سامانه باشد.

فصل پنجم: ساير مقررات

ماده 16 ـ در صورتي که مدعي با انجام اعمال حقوقي در سامانه، مالکيت تمام يا بخشي از عين يا حقوق مذکور در ماده 10 قانون را به ديگري منتقل کند، سمت مدعي نسبت به بخش مذکور زايل و منتقل‌اليه نسبت به آن قسمت در تمامي مراجع اقدام اعم از قضايي و غيرقضايي، قائم‌مقام وي مي‌شود و فرآيند اقدام در آن مراجع، نسبت به بخش مذکور بدون نياز به اقدام جديد از قبيل طرح دعوا توسط منتقل‌اليه ادامه مي‌يابد.

تبصره 1 ـ سازمان مکلف است سامانه را به نحوي طراحي نمايد تا با انجام اعمال حقوقي مذکور در اين ماده، مراتب انتقال حقوق مدعي در قسمت انتقال‌يافته و هويت، مشخصات و نشاني منتقل‌اليه به عنوان قائم‌مقام مدعي، به مراجع قانوني اقدام اعلام و به طرفين ابلاغ شود. مراجع قانوني اقدام مکلفند نتيجه اقدامات قانوني و رأي را به منتقل‌اليه ابلاغ نمايند.

تبصره 2 ـ اسناد و مدارک موضوع عمل حقوقي، بايد به منتقل‌اليه واگذار و مراتب در قرارداد درج شود.

ماده 17 ـ سازمان مکلف است نمونه‌هايي از قرارداد‌ها و اعمال حقوقي را جهت استفاده، در سامانه بارگذاري نمايد.

اين آيين‌نامه در 17 ماده و 14 تبصره به موجب تفويض اختيار رئيس قوه قضاييه به شرح ابلاغيه شماره 9000/39338/100 مورخ 1403/07/15 در تاريخ 1404/03/21 به تصويب معاون اول قوه قضاييه رسيد و از تاريخ ابلاغ لازم‌الاجراست.